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Coronavirus – Suspension des délais

Quels impacts sur les opérations d’investissement et d’asset management en cours ?

[Article publié le 01/04/2020]

L’épidémie de Covid-19 qui sévit actuellement n’en finit pas de bouleverser la réglementation avec des conséquences fortes sur le marché de l’investissement immobilier. A ce titre, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 vient adapter, de manière provisoire, les délais légaux et réglementaires en prévoyant une suspension de ces derniers pendant la période de crise sanitaire. Condate vous livre ici un condensé des implications de ces délais supplémentaires dans le domaine de l’investissement immobilier.

 

Quels délais sont visés ? Pendant quelle période ?

Sont concernés les délais légaux et réglementaires qui arrivent à échéance entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré (à ce jour fixée au 24 mai).

La période de référence se déroule donc du 12 mars et le 24 juin (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois).

Les délais visés par ces dispositions sont soit interrompus, ils repartent à zéro à compter du 25 juin (délais visés à l’article 2), soit suspendus, ils recommencent à courir pour leur durée restante à compter du 25 juin (délais visés par l’article 7).

 

Quels sont les délais exclus de ces mesures ?

  • Les formalités d’ordre fiscales. Comme le souligne le rapport au Président de la République « il s’agit ici de préserver le recouvrement des recettes publiques nécessaires au fonctionnement des services publics et au soutien de l’économie. »
  • Les délais dont le terme à échu avant le 12 mars.
  • Les délais dont le terme est à échoir après le 24 juin.
  • Les délais contractuels, et notamment en matière de promesse de vente, les dates de réitération devant notaires, les délais pour exercer son droit d’option, les délais de conditions suspensives… Une vigilance particulière doit donc être apportée sur ces délais, bien qu’il pourrait être possible de se prévaloir de la force majeure, en invoquant un empêchement provisoire lié au confinement (fermeture de l’étude notariale, ralentissement de processus d’obtention de financement, etc…) pour obtenir une suspension de ces délais contractuels. Mais encore faut-il justifier l’existence des critères de la force majeure, c’est-à-dire un événement : extérieur, imprévisible et irrésistible… (sujet traité en détail dans notre article ici).

 

En pratique, quels impacts sur un investissement immobilier ?

Droit de préemption du locataire commercial (délais visés par l’article 2) :

Pour rappel, dans le cadre de la cession de locaux commerciaux loués, sauf exception, le locataire bénéficie d’un délai d’un mois à compter de la notification faite par le propriétaire pour se prononcer sur son droit de préemption (notre article complet sur le sujet ICI).

Ainsi, si le terme du délai se situe entre la période du 12 mars au 24 juin, ce dernier sera interrompu, et commencera à courir de nouveau à compter du 25 juin pour un mois.

Par conséquent, toutes les notifications faites à compter du 12 février sont visées par ces mesures.

Néanmoins, si cette ordonnance offre des délais supplémentaires au locataire, il est donc envisageable pour lui de préempter pendant ce délai rallongé, mais aussi de renoncer à son droit de préemption.

Congé pour résiliation d’un bail commercial (délais visés par l’article 2) :

Pour rappel dans le cadre d’un bail commercial, si le locataire souhaite résilier ce dernier, le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale.

Au regard de ces nouvelles dispositions, les préavis qui expirent pendant la période de référence, donc les termes de baux ou de période triennale (ou autres échéances contractuelles) compris entre 12 septembre et 24 décembre 2020, bénéficieront d’un délai prolongé de 2 mois à compter du 25 juin.

Exemple : Le terme d’une période triennale d’un bail commercial est au 8 octobre 2020, le congé doit donc normalement être délivré au plus tard le 8 avril 2020. Avec ces mesures provisoires, le locataire pourra donc délivrer son congé au plus tard 24 août 2020.

Droit de Préemption Urbain (DPU) – (délais visés par l’article 7) :

Les Droits de Préemption Urbain dont les délais d’instruction (2 mois) des DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner) n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période de référence.

Le cas du DPU, visé par les dispositions de l’article 7 de l’ordonnance n°2020- 306, doit faire l’objet de deux distinctions :

  1. Si le délai a commencé à courir avant le 12 mars : dans ce cas, le délai accordé à la commune pour exercer son droit de préemption est suspendu à compter du 12 mars. Il recommencera à courir, pour la durée restante à compter du 25 juin.
  2. Si le délai a commencé à courir pendant la période de référence (après le 12 mars) : dans le cas, le délai est suspendu et commencera à courir à compter du 25 juin.

Exemple : le délai accordé à la commune pour exercer son droit de préemption devait expirer le 30 mars 2020. Ce délai est suspendu au 12 mars. Il reprendra, pour la durée restant à courir (19 jours) à compter du 25 juin.

Une renonciation anticipée de la mairie permettra plus que jamais de raccourcir ces délais et par conséquent limiter l’impact de ces mesures sur la chronologie d’une vente.

Sont également visés par ces mêmes dispositions (article 7) :

  • les délais du droit de préemption de la SAFER,
  • les délais d’instruction pour les demandes de déclaration préalable et de permis de construire,
  • les délais d’instruction pour les demandes de CDAC,
  • les délais de demande d’avis de l’Architecte des Bâtiments de France,
  • les délais dont disposent l’administration pour demander des pièces complémentaires,
  • les délais de recours des tiers contre les permis délivrés.

 

Vous l’aurez compris, ces nouvelles dispositions ont donc des conséquences très significatives sur la chronologie des opérations d’investissement immobilier en cours et la gestion des actifs (congé, réalisation de travaux,…).

Toute notre équipe se tient à votre disposition pour tout complément d’informations sur ces nouvelles mesures,

 

Alexis HINGANT
Dirigeant – Associé
Portable : 06.11.28.75.64
Mail : ahingant@groupe-condate.fr

 

Cet article qui ne correspond qu’à une première analyse au regard du droit et de la jurisprudence confrontée à des déclarations gouvernementales susceptibles d’évoluer ne saurait engager Condate sur les cas précis. Ces éléments ont vocation à éclairer nos clients et partenaires et ne dispensent nullement de s’adjoindre les conseils des hommes de l’art (notaires, avocats,…).

Lien vers les textes réglementaires :

  • Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus : ICI

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